La cedolare secca 2017: salgono le tariffe degli affitti brevi!

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Si sta discutendo in parlamento in queste ore il testo della legge sulla Cedolare Secca 2017, che regolerà il mercato degli affitti brevi, pubblicato in gazzetta ufficiale il 24 aprile scorso.

La naturale conseguenza di questa norma sarà l’aumento delle tariffe medie degli appartamenti turistici.

Leggi fino in fondo l’articolo e capirai perché.

I portali e gli agenti intermediari, che incassano concretamente i soldini dell’affitto breve da girare al proprietario di casa, come Airbnb ad esempio, tratterranno il 21% del canone e lo verseranno all’Erario, comportandosi da veri e propri sostituti di imposta.

I proprietari pagano le tasse sull’affitto temporaneo,appunto la “cedolare secca”, ancora prima di incassare l’affitto.

Magia del Legislatore!

Airbnb si è già dichiarata contraria a questa modalità, ma essendo legge dello stato, troverà credo il modo di adeguarsi, così come lo troveranno tutti gli operatori coinvolti.

Vedremo nei prossimi giorni come verrà attuata. Si parla del 1 giugno come data di decorrenza, anche se l’Agenzia delle Entrate ha 90 gironi per condividere il regolamento attuativo.

Una cosa è certa: ogni operatore del settore, anche privati, ha acceso un cero in casa e cominciato a pregare 🙂

Ammettiamo che la norma vada in porto regolarmente, perché a noi imprenditori extra alberghieri piace essere ottimisti, e vengano anche accolti i suggerimenti avanzati per migliorarla, cosa cambia nel concreto?

Molti intermediari aumenteranno i costi del servizio, perché dovranno in qualche modo far fronte all’ulteriore incombenza burocratica di fare da sostituto di imposta.

Il proprietario che faceva il furbetto, o semplicemente rimandava il problema delle tasse a data da destinarsi, si ritrova adesso con una trattenuta alla fonte. 

IL CONTO DELLA SERVA DEGLI AFFITTI BREVI

Ecco come sarà percepita da un host comune la manovra, parlando in termini economici:

Prendo l’esempio di Firenze perché è il mercato che conosco meglio. I numeri di seguito possono essere adattati a qualsiasi realtà e qualsiasi territorio, con le dovute proporzioni.

Immaginiamo che il proprietario in questione abbia un trilocale e si trovi a Firenze, fuori dal centro storico e approssimiamo una occupazione del 70% annua con una tariffa media annua di 100 euro notte.

Affitto 3 notti a 300 euro, pulizie incluse:

63 li do allo stato – (trattenuti a monte – 21% della cedolare secca)

60 (circa) alle agenzie di intermediazione (si va dal 3% di airbnb al 25% di alcuni portali, con una media stabile del 18% di Booking, sempre più iva)

25 (circa) alla signora che mi aiuta per le pulizie

20 (circa) alla lavanderia

20 (circa) le utenze

Ammesso che sono io a fare il check in, mi restano in tasca 112 euro, meno di 38 euro a notte.

1120 euro al mese.

Occupazione del 70% = 784 euro ricavo netto mensile.

Affitto medio a privato o società 4+4: 800 – 1000 euro mensili

…..

Vediamo cosa succede se il proprietario in questione ha un trilocale e si trova sempre a Firenze, questa volta nel centro storico. Approssimiamo la stessa occupazione del 70% annua con una tariffa media annua di 150 euro al giorno.

Se affitto 3 notti a 450 euro, pulizie incluse:

94,5 li do allo stato (trattenuti a monte – 21% della cedolare secca)

90 (circa) alle agenzie di intermediazione (si va dal 3% di airbnb al 25% di alcuni portali, con una media stabile del 18% di Booking, sempre più iva)

25 (circa) alla signora che mi aiuta per le pulizie

20 (circa) alla lavanderia

20 (circa) le utenze

Ammesso che sono io a fare il check in, i soliti 7 ingressi calcolando una media ottimistica di un soggiorno medio di 3 notti, mi restano in tasca 200,50 euro, meno di 67 euro a notte. 2005 euro al mese.

Occupazione del 70% = 1403 euro ricavo netto mensile.

Affitto medio a privato o società: 1100 – 1400 euro mensili

NOTA BENE: fare il check in, se pur entusiasmante in una prima fase, alla lunga è noioso e diventa un’onere pesante, che non conosce tempi e festività. Se calcoli che un check in comporta tra tempi di attesa, spiegazioni e tragitto casa / apt, almeno un’ora, e computiamo 20 euro di costo lordo per questa fase, capisci bene come si abbassa ancora di più il ricavo netto.

“Azz devo pagare subito anche il 21%, alzo i prezzi altrimenti cosa mi rimane?”

L’aumento delle tariffe medie dell’affitto breve è quello che prevedo e che mi auspico. La guerra al ribasso non serve a nessuno, se non ad un turismo povero, e ad abbassare sempre di più gli standards di una Italia che fatica a rialzarsi dalla crisi.

Ma alzare i prezzi non è sempre facile: il momento stesso in cui lo faccio perdo visibilità e prenotazioni.

Per questo è importante formarsi e capire cosa ci sta dietro alla scelta di un alloggio da parte di un viaggiatore.

Quasi mai c’è un ragionamento legato ai soldi. Quello lo fanno solo quelli che non hanno altri argomenti. Se vengo a Firenze una volta nella vita, siamo in 4 e mi fermo 3 giorni, pagare 20 euro in più al giorno non è un problema.

Lo diventa se mi aumenti il prezzo senza motivo utile per me viaggiatore, come succederà nei prossimi mesi da parte di chi si trova impreparato al cambiamento.

Bisogna da subito assumere un atteggiamento proattivo, nell’ottica di offrire un alloggio più attraente rispetto alla media. Formarsi e sviluppare professionalità. Oppure lasciar perdere. L’improvvisazione nel mercato degli affitti brevi ha le ore contate.

Nel gruppo Facebook Vivere di Turismo parliamo spesso di questi argomenti, e sei il benvenuto se hai voglia di crescere e migliorare la tua attività.

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