Come progettare un’Attività Extralberghiera: dalla ristrutturazione all’allestimento – con Alessandra Morelli

La ristrutturazione di un immobile destinato all’attività extralberghiera è sempre un grande punto interrogativo.

Un conto è sistemare un immobile “alla meglio”, scattare un paio di foto per i portali e sperare di ricevere qualche prenotazione, un altro è rimboccarsi le maniche e ristrutturare un immobile investendo in modo cospicuo sul futuro dell’attività.

Ricordo che in passato, personalmente, mi faceva paura l’idea di mettere le mani su immobili che non erano nemmeno miei, e doverci spendere soldi di tasca mia. Mi chiedevo: ne varrà veramente la pena? Riuscirò a recuperare tutti i soldi?

In attesa di approfondire l’argomento durante il Corso di Trading Extralberghiero del 29-30 Giugno, facciamo una chiacchierata insieme ad Alessandra Morelli, architetto specializzato nel settore extralberghiero,

parleremo proprio di come ristrutturare un appartamento turistico o una casa vacanza per trarne il massimo valore per noi e per i turisti che vi soggiorneranno.  

Alessandra, cosa significa essere un architetto specializzato nel settore extralberghiero?

Ti ringrazio per la domanda. Essere un architetto specializzato nell’extralberghiero significa innanzitutto lavorare con un obiettivo principale: quello di mettere sul mercato una struttura che produce una certa redditività. Di conseguenza, tutte le attività messe in campo devono essere finalizzate al raggiungimento di questo obiettivo, altrimenti il rischio è quello di perdersi in mille rivoli e non ottenere poi alcun risultato in termini di rendimento.

Dietro ad una struttura dev’esserci un lavoro certosino di carattere:

  • tecnico;
  • normativo (sia in termini di adeguamento degli spazi, sia in termini impiantistici).

L’architetto interviene durante tutta la fase che va dall’analisi dell’appartamento alla realizzazione delle foto per i portali online.

Redditività, sicurezza e normativa: quali sono i requisiti minimi che una struttura extralberghiera deve avere?

Innanzitutto ci tengo a specificare che in questo ambito le leggi regionali non sono univoche nella definizione delle attività extralberghiere.

Diciamo che per macro-aree ragioniamo su un immobile che viene locato tutto insieme oppure su una camera con bagno (quello che viene chiamato affittacamere o B&b).

Tutte queste tipologie hanno in comune il fatto che non si cambia la destinazione d’uso dell’immobile, residenziale è e residenziale rimane!

Un altro aspetto in comune è che questi immobili devono rispondere ai requisiti delle normative del Regolamento Edilizio e di Igiene del comune nel quale si interviene. Questo regolamento fornisce indicazioni precise sulle metrature minime, sulle superfici aeroilluminanti e sull’altezza minima dei soffitti.

Tutti aspetti fondamentali questi, soprattutto nel momento in cui si redige la relazione tecnica per la SCIA (nella quale andrà obbligatoriamente indicata la destinazione d’uso di ogni locale insieme al numero di posti letto).

Danilo: Tengo a sottolineare molto questo aspetto perché a volte per la fretta di partire si tende a sottovalutare l’aspetto normativo. Se non lo teniamo in considerazione però, non soltanto corriamo il rischio di incorrere in multe salate, ma rischiamo seriamente di perdere un asset visto che il Comune può sospendere la nostra attività. Ecco che se non teniamo conto degli aspetti tecnici, il nostro investimento di tempo e denaro andrà perso perché non possiamo più lavorare nella nostra struttura.

Se state iniziando un’attività, il mio consiglio è quello di prendere immobili già pronti ad accogliere un numero di posti letto sufficiente per la redditività che avete stabilito.

Alessandra: Esatto, possiamo dire che per legge una casa vacanza deve rispettare questi requisiti minimi:

  • soggiorno: almeno 14 mq (anche se è un soggiorno con angolo cottura);
  • camera singola: 9 mq;
  • camera doppia: 14 mq;
  • bagni: dipende da Comune a Comune:
  • posti letto aggiuntivi: dai 6 agli 8 mq a seconda del Comune. Molti gestori tendono ad inserire un terzo letto nel soggiorno, ma sappiate che quello non è un posto letto autorizzato!

Per gli affittacamere vale lo stesso discorso: la superficie aeroilluminante deve essere almeno ⅛ della superficie del pavimento, e l’altezza minima deve essere di circa 2,70 metri per l’abitazione e 2,40 metri per i bagni.

Quanto ai monolocali, 28 mq è lo spazio minimo per una persona e 38 mq per due persone.

Laddove queste misure minime non ci sono o gli spazi siano distribuiti diversamente è necessario intervenire con una ristrutturazione.

In questi casi, come muoversi per ottenere un immobile efficace dal punto di vista tecnico e normativo, che ci permetta di ottenere l’“Effetto Wow” sul mercato e allo stesso tempo, di raggiungere una determinata redditività?

Una volta verificati i requisiti minimi, dobbiamo capire

  • che tipo di attività svolgeremo e quanto tempo possiamo dedicarle: in una casa vacanza il grosso dell’attività è un check-in / check-out, mentre un affittacamere o un b&b sono più impegnativi in termini di tempo;
  • qual è il nostro target.

Solo una volta identificati questi elementi possiamo partire con i lavori.

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Quali sono gli elementi dai quali non si può prescindere per ottenere la struttura perfetta?

Ogni situazione è unica. Dobbiamo creare un ambiente legato alla nostra personalità che risponda perfettamente alle aspettative del nostro cliente. Ecco che dovremo pensare a tutta una serie di elementi tecnologici ed impiantistici.

Ad esempio, facciamo un focus sui bagni. Quando vai ad organizzare gli aspetti planimetrici di un bagno, l’ideale è avere un bagno senza finestre perché dal punto di vista della disposizione planimetrica la finestra spesso è un ostacolo fastidioso.

Attenzione! Dobbiamo tenere presente che quando ristrutturiamo un immobile per un’attività extralberghiera non stiamo rifacendo casa nostra: quello che andiamo a sistemare è un immobile con degli obiettivi ben precisi, che deve funzionare oltre che piacere.

La casa deve essere semplice nell’uso: il viaggiatore che arriva non deve aver bisogno del manuale di istruzioni per capire come funzionano le cose.

Un bagno con un’adeguata areazione funziona molto meglio di un bagno con finestra, perché ti permette di avere un vano doccia più grande, apprezzato dai turisti.

Anche i costi di gestione e manutenzione vanno considerati nell’allestimento dell’immobile. Oggi esistono i sanitari rimless, (dove l’acqua esce da un unico punto), che permettono di risparmiare acqua e sono facili da pulire.

Quanto alla rubinetteria, suggerisco sempre di utilizzare quella a parete, perché il lavabo resta libero ed è più pratico da pulire.

Inoltre non sono necessari i cassetti perché nella maggior parte dei casi l’ospite arriva con la valigia che non svuota nemmeno. Quello di cui avrà bisogno piuttosto, sono superfici d’appoggio per la valigia ed elementi di appenderia in tutti gli ambienti.

Inoltre, mi raccomando: niente phon che si attaccano al muro! Preferiamo i phon normali, i più amati dalle donne.

Molte persone mi dicono: “Ma i phon.. me li rubano!”

È vero, purtroppo dobbiamo mettere in conto che alcune cose ci verranno sottratte. Invece di arrabbiarci, mettiamolo in conto e piuttosto scherziamoci sopra. Una volta ho risolto il problema con una semplice etichetta che recitava “se ti piace questo phon puoi acquistarlo in reception al costo di 25€”.

Il ruolo dell’architetto non è soltanto verificare l’impiantistica dell’immobile, ma accompagnare l’host durante tutto il processo che porta al cantiere. Questo va organizzato prima perché sia il più semplice e veloce possibile, in modo da evitare le varianti, che portano via un sacco di tempo e rubano la parte reddituale.

Il budget a disposizione per la ristrutturazione va organizzato in modo adeguato PRIMA, dedicando una parte di tempo alla progettazione in cui si definiscono tutti gli aspetti distributivi, di arredamento e di illuminotecnica.

Il consiglio che do sempre è quello di fare un accesso automatizzato alla struttura, sia con un sistema di self check-in, sia con l’uso di una card per l’accensione e lo spegnimento della parte elettrica. Questo perché da un lato puoi risparmiare sull’illuminazione, dall’altro l’ospite può usufruire di uno scenario illuminotecnico pensato appositamente per lui.

Usa i led che permettono un grande risparmio elettrico, e non aver paura di osare nell’uso degli arredamenti e dei materiali: se ti trovi in un paese conosciuto per uno speciale marmo, legno o pietra, integrarli nell’arredamento è sicuramente una scelta vincente.  

Quali sono le differenze più grosse tra una ristrutturazione classica e una ristrutturazione extralberghiera?

La ristrutturazione di una residenza ha una implicazione emotiva grandissima. Chi ristruttura la propria casa compie un investimento grande, in vista proprio di un sogno che si realizza, con un carico emotivo elevato.

Le finiture sono molto più curate, e si accetta anche di impiegare tempistiche più lunghe perché si va a cercare la soluzione perfetta e si implementano diverse varianti in corso d’opera.

Al contrario, chi ristruttura una struttura extralberghiera deve andare online il più presto possibile, con una struttura efficace, fatta bene, che risponda da un lato alle esigenze gestionali e dall’altro alle necessità del target.

In questo caso ci concentreremo di più sulla percezione della struttura e su tutti quegli aspetti immateriali importantissimi quando accogli delle persone.

Anche la sostenibilità è un fattore importantissimo in fase di ristrutturazione.

Ogni volta che possiamo, utilizziamo alcuni accorgimenti come il recupero delle acque, il riscaldamento a pavimento elettrico, il fotovoltaico. Spesso sono soluzioni tecnologiche un po’ più più costose, ma nel lungo periodo permettono performance migliori sia in termini di sostenibilità sia di risparmio economico.

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Come si integra il tuo lavoro con quello dell’home stager, del responsabile marketing o del revenue manager?

Secondo me ci vuole un’integrazione di competenze. Nel momento in cui si decide di realizzare una struttura extralberghiera – fosse anche un piccola casa vacanza – bisogna procedere con un’azione coordinata.

Bisogna capire a quale target ci rivolgiamo, che tipo di marketing vi è connesso, come sarà le gestione delle tariffe nel tempo.

Se ad esempio mi apro ad un pubblico asiatico eliminerò il numero 4, culturalmente associato alla morte. Oppure avrò l’accortezza di dotare la camera di un bollitore per l’acqua calda piuttosto che di acqua fresca, visto che culturalmente gli orientali amano bere the e tisane.

La relazione con gli home stager è fondamentale e personalmente credo nel lavoro in affiancamento. Il lavoro di uno stager interviene con l’allestimento a struttura finita, quando l’immobile già possiede tutte le caratteristiche strutturali necessarie.

Inoltre voglio spezzare una lancia nei confronti dell’artigianalità italiana: cerchiamo di utilizzare il Made in Italy tutte le volte che possiamo! Abbiamo dei prodotti meravigliosi che, seppur non sempre economici, sono amati dai nostri ospiti. Raccontiamo la loro storia! I turisti stranieri (ma anche quelli italiani) sono contenti di sapere che trascorreranno il soggiorno in un ambiente preparato ad hoc per loro in cui ogni elemento è di gran qualità.

Come non essere d’accordo con Alessandra? Ciò che di più bello esiste nel settore extralberghiero è che, diversamente dai classici “canoni” alberghieri, possiamo osare con le nostre idee sperimentando progetti innovativi, dando vita a una nuova attività anche laddove esiste soltanto un vecchio immobile abbandonato.

Sappiamo che in Italia gli immobili da sistemare non mancano e che i proprietari hanno spesso difficoltà nel metterli a reddito perché – diciamolo – non hanno idee né voglia trasformarli in attività extralberghiere.

In Vivere di Turismo abbiamo coniato il termine “Trader Extralberghiero” per definire quella figura che si occupa di recuperare immobili e trasformarli in strutture extralberghiere funzionali e redditizie.

Durante il corso di Trading Extralberghiero che terremo il 29-30 Giugno a Firenze parleremo proprio di questo insieme ai migliori esperti del settore extralberghiero che condivideranno le loro strategie per “tirare fuori” una struttura extralberghiera funzionante e redditizia da un immobile in cui nessuno vede delle opportunità.

Nel nostro paese le opportunità sono ovunque: esistono diverse strutture da avviare, oppure strutture “stanche” che possono essere riprese, sistemate e gestite (o rivendute a loro volta).

Esistono immobili storici in campagna ricchi di storia e tradizioni antiche che i turisti sarebbero contentissimi di conoscere, riscoprire e vivere.

Inoltre per chi lo desidera il Trading Extralberghiero può diventare “l’occasione della vita” per abbandonare un lavoro statico e insoddisfacente e cominciare a gestire immobili turistici in ogni parte d’Italia, insieme alla propria famiglia, magari distanti dal caos delle grandi città.

Per farlo non serve magia, non esistono formule magiche.

L’unica cosa che dovrai fare è sviluppare le abilità di Trading Extralberghiero e conoscere le tecniche e i “segreti del mestiere” che condivideremo in aula il 29 e il 30 di Giugno a Firenze.

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